Pronto al varo il nuovo Piano degli interventi
Il sindaco Favero ne illustra le caratteristiche
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MONTEBELLUNA - In questi giorni si è concluso l’esame della commissione urbanistica ed edilizia del Piano degli Interventi, scatta ora la fase di presentazione alle associazioni di categoria e ai comitati civici e, quindi, si andrà in consiglio per l’adozione.
Il sindaco Marzio Favero, che ha la delega all’urbanistica, illustra le novità. I concetti chiave che reggono il nuovo Piano degli Interventi sono cinque: rigore anti speculativo; qualità progettuale e ambientale; tutela della vocazione commerciale e produttiva della città; Sicurezza; semplificazione nell’applicazione delle norme.
«Partiamo dal primo tema, rigore anti speculativo – afferma Favero - La grande novità è quella che siamo riusciti a mantenere l’impegno assunto nel convegno effettuato quando, a metà 2012, abbiamo portato a casa il PAT, bloccato in Regione da più di tre anni. Il concetto era quello di cubatura zero. Qualcuno ironizzava dicendo che tutti fanno proclami e poi si cede. E, invece, noi andremo addirittura al saldo negativo. Questo perché si va a sostituire, per le aree residenziali, all’indice di superficie l’indice di cubatura, come peraltro già avveniva nell’ambito rurale.
Chiariamo: l’indice sulla superficie netta è bidimensionale, non tenendo conto dell’altezza e delle murature. Il criterio del volume lordo, invece, rende subito evidente che cosa si può o non si può costruire. Ma la vera partita non si gioca su questo, bensì sulla superficie accessoria che era ammessa fino al 40% in più rispetto a quella residenziale. Traduciamo: la superficie residenziale vera e propria è costituita da camere, soggiorni, cucine, salotti ecc. La superficie accessoria in più è, invece, per garage, ripostigli ecc.
Allora, con l’introduzione del criterio del volume, si riduce dal 40% al 30% la quota accessoria, cosa che si traduce al massimo in un meno 20% di cubatura complessiva. Cosa significa tutto questo? Che per le famiglie non cambia nulla in caso di realizzazione di monofamigliari, bifamigliari o anche di piccole unità a schiera, dati i generosi indici di zona, mentre per la realizzazione di condomini o altri interventi rilevanti, diventa più difficile giocare su vani accessori che non sono né sgabuzzini né stanze a norma di legge e che, però, sul mercato come tali potrebbero venire presentate. In altre parole, è una misura a tutela degli acquirenti.
Questo sancisce il cambiamento culturale in atto, che privilegia minori cubature, la salvaguardia degli standard per aree a verde e parcheggio, ed anche una maggiore attenzione al paesaggio.
E’ tema assolutamente attuale, e si è già avuto modo di esprimersi sul fatto che oggi prevale la necessità di costruire meno e con maggiore qualità, e vi è da dire che è anche il mercato stesso che oggi sconsiglia e impedisce interventi di carattere speculativo, ed è una questione cui sono chiamati a riflettere tutti coloro che sono convinti di avere una ricchezza nella disponibilità di grandi quantità di volumi da edificare. Non è più così, la sfida sta’ nella qualità e non nella quantità.
Le logiche che portarono a chiedere grandi cubature oggi sono venute meno, anzi la cubatura non è più un valore ma un impedimento, finalmente ciò che conta è la dimensione dell’abitare. La speranza è che il messaggio possa diffondersi e convincere tutti gli imprenditori immobiliari.
Ma se questa è la misura più evidente, ce ne sono altre di importanti. Viene recepita la normativa per la perequazione che mette fine a quella che qualcuno chiamava la lotteria urbanistica, cioè il fatto che qualcuno, dalla mattina alla sera, si trovava in regalo un aumento esponenziale del valore del terreno da agricolo a edificabile senza che al pubblico, che genera tale valore, nulla ritornasse. Il criterio adottato in consiglio prevede un 35% del valore destinato alla città, ma si paga solo quando si costruisce sul serio, in modo da non penalizzare i cittadini. Ancora, si è ridotta la possibilità di monetizzazione dei parcheggi cioè di pagare per non realizzare i parcheggi a servizio dell’immobile, possibilità che generava un effetto paradossale: si aumentava la superficie costruita riducendo gli standard a servizio.
In merito al tema della qualità, le nuove norme prevedono una progettazione urbanistico/architettonica che garantisca un’umanizzazione degli spazi. Si prevede, altresì, che i professionisti che progettano edifici tengano conto in modo critico del contesto nel quale si andrà a calare la loro azione. Una particolare attenzione è riservata alla promozione di soluzioni costruttive che migliorino il saldo energetico, con una riduzione delle dispersioni termiche e, quindi, dell’inquinamento. Un particolare rispetto è stato riservato al territorio agricolo, accogliendo buona parte delle istanze volte a restituire alla destinazione rurale terreni inquadrati come edificabili. Una richiesta da parte dei cittadini che è originata non solo dal fastidio di pagare l’Imu, ma anche dalla riscoperta della dimensione economica agricola. Cosi come viene perseguito col nuovo P.I. l’obiettivo della deframmentazione delle aree industriali improprie con la possibilità di demolire i capannoni ammettendo il recupero solo in parte del volume, solo a scopi residenziali.
Il terzo tema è quello dell’attenzione al commercio, sia nel centro storico sia nelle frazioni, dalla possibile aggressione di nuovi centri commerciali legati alla grande distribuzione. Possibilità aperta dalla nuova legge regionale sul commercio per le aree degradate presenti nel territorio urbano. Purtroppo, di aree simili ve ne sono vicine al centro. La posizione del Comune - ed è stato oggetto di riflessione anche con Ascom - è quella di riconoscere al cuore della città, fino all’ospedale, la definizione di distretto commerciale e di porre i limiti oggettivi alle eventuali richieste di creare dei centri commerciali con delle disposizioni che richiamano alle fragilità del sistema viabilistico che non consentono l’avvento di grandi strutture, oltre alla oggettiva difficoltà a reperire gli standard. Al di là delle polemiche contingenti sulla pedonalizzazione del centro, chiara è l’intenzione dell’Amministrazione di tutelare l’unica vera galleria commerciale della città che è quella progettata da Dall’Armi il secolo scorso, cioè il centro storico che merita un’importante riqualificazione.
In merito alla sicurezza, il nuovo piano contiene la micro zonazione sismica che consente di stabilire quali sono le aree all’interno della città che geologicamente possono essere più critiche in caso di terremoto, consentendo ai professionisti e ai cittadini di avere maggior chiarezza in ordine alle scelte costruttive.
Infine, la semplificazione, per quanto umanamente possibile, è stata perseguita passando da una cartografia a scala 5000 a una cartografia a scala 2000, molto più nitida e precisa. Per ogni area ci sono due tavole e una contiene la rappresentazione dei vincoli previsti dal PAT, cosa che rende più agevole la consultazione. Per quanto riguarda la perequazione, si sono ridotti i casi di perequazione incrociata tra soggetti privati diversi che non riescono a trovare un accordo per partire. Inoltre si danno tre soluzioni per ottemperare alla perequazione: cessione di terreno, opere o, in ultima istanza, monetizzazione. Quanto alle norme, cercano di richiamare, in sintesi, la complessa stratigrafia di leggi che si incrociano sul tema, in modo da rendere più agevole la comprensione».
